Neexkluzívna čiže nevýhradná sprostredkovateľská zmluva je najčastejšia zmluva používaná realitnými kanceláriami. Uzatvára sa medzi realitnou kanceláriou a predávajúcim. Čaro neexkluzívnej zmluvy spočíva v skutočnosti, že predávajúci môže svoju nehnuteľnosť predať aj bez účasti realitnej kancelárie. Teda môže si nehnuteľnosť predať sám alebo prostredníctvom ďalšej realitnej kancelárie. V takomto prípade našej realitnej kancelárii neplatí nič. Všetky dovtedajšie náklady spojené so sprostredkovaním idú na triko realitnej kancelárie. Preto je táto zmluva najbežnejšia a u predávajúcich populárna. Porovnaniu výhod a nevýhod neexkluzívnej zmluvy oproti exkluzívnej t.j. výhradnej zmluvy uvediem v článku o výhradnej sprostredkovateľskej zmluve. Všetko má totiž svoje pre a proti.

Rozdiel je v službách

Často počúvam argument realitných maklérov snažiacich sa o exkluzivitu, že len exkluzívna zmluva zabezpečí istý predaj nehnuteľnosti. Nie je to úplne tak. Aj neexkluzívne zazmluvnenej nehnuteľnosti venuje realitná kancelária patričnú pozornosť. Samozrejme rozsah služieb je pri exkluzívnej zmluve väčší a paradoxne nižšia je aj provízia s ktorou naša kancelária v prípade exkluzívneho predaja pracuje. Pri neexkluzívnej zmluve bežne nerobíme napr. videoprezentáciu nehnuteľnosti, adresné zasielanie ponuky iným realitným kanceláriám alebo samostatnú inzerciu nehnuteľnosti v tlači. Neexkluzívny predaj ale prináša ten správny adrenalín v plne konkurenčnom prostredí. A ešte jedna dôležitá vec. Správny maklér zoberie do exkluzívneho predaja len takú nehnuteľnosť o ktorej vie, že ju relatívne rýchlo predá. Nie každá nehnuteľnosť je z pohľadu makléra na exkluzívny predaj vhodná. 

Pozor na rovnakú inzerovanú cenu 

Ak pri predaji nehnuteľnosti využívate viac sprostredkovateľov resp. si nehnuteľnosť budete predávať aj vo vlastnej réžii (čo je základnou prednosťou neexkluzivity), dbajte na to aby sa všade inzerovala za jednotnú cenu. Podporíte tým výrazne jej predajnosť. Chaos v cenách a priveľa ponúk tej istej nehnuteľnosti ponuku znehodnocuje v očiach kupujúcich. 

Čo obsahuje neexkluzívna zmluva

Predmetom neexkluzívnej zmluvy je sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti predávajúceho sprostredkovateľom – realitnou kanceláriou. Za predaj patrí kancelárii dojednaná odmena tzv. provízia. Venujte pozornosť tomu, kedy vznikne kancelárii nárok na odmenu. Nesúhlaste s tým, ak má podľa zmluvy kancelária nárok na odmenu aj vtedy, kedy len „vyvíjala činnosť smerujúcu k predaju“. Cieľom je predsa samotný predaj nehnuteľnosti a nárok na províziu by mal byť s týmto momentom spätý.

Zmluva bežne obsahuje označenie účastníkov zmluvy, samotné dojednanie o sprostredkovaní, určenie nehnuteľnosti ktorá je na predaj, sumu ktorú za predaj chce predávajúci inkasovať, dobu účinnosti tejto zmluvy, výšku a spôsob úhrady odmeny sprostredkovateľa a ďalšie vzájomne dojednané podmienky. Písomná forma sprostredkovateľskej zmluvy nie je zákonom vyžadovaná, ale všetky profesionálne realitné kancelárie inú ako písomnú formu neakceptujú. Radšej nebudú nehnuteľnosť ponúkať. Dôvodom je jasné definovanie vzájomných práv a povinností, ale aj ochrana záujmov kupujúceho pre prípad, ak by predávajúci svojvoľne menil podmienky predaja. V takomto prípade by totiž mohol neseriózny predávajúci spôsobiť kupujúcemu a teda aj realitnej kancelárii škodu (pozri príklad z praxe dolu). Preto môže byť obsahom zmluvy aj odkaz na zodpovednosť za škody. Ďalším dôvodom je, že bez písomnej zmluvy maklér často nemôže spolupracovať pri predaji s iným maklérom.

Pokuty nemáme

Niektoré realitné kancelárie dojednávajú v neexkluzívnej zmluve aj zmluvnú pokutu, ktorá je bežná najmä v exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluve. Prípadné neseriózne konanie sa tak ľahšie sankcionuje a na dôvažok náhrada za spôsobenú škodu zostáva zväčša zachovaná. REALITOR nie je prívržencom zmluvných pokút, čo samozrejme neznamená, že napr. škoda z neseriózneho chovania predávajúceho nie je vymáhateľná. Naším cieľom ale nie je zarábať na zmluvných pokutách. Naša práca spočíva v reálnom predaji zverenej nehnuteľnosti. Preto v našich nevýhradných sprostredkovateľských zmluvách žiadne zmluvné pokuty a „malé písmená“ nenájdete. Naopak zmluva je stručná, jednostranová, ľahko pochopiteľná a maklér vám ju rád vysvetlí.

Doba trvania zmluvy

Trochu sa zastavím pri dobe na ktorú sa zmluva uzatvára. Je bežné ak je to doba neurčitá s výpovednou lehotou napr. tri mesiace s výnimkou, ak si nehnuteľnosť predá vlastník sám. Povinnosťou predávajúceho je v takomto prípade predaj kancelárii ohlásiť, aby neplytvala inzerciou. Doba na ktorú sa sprostredkovateľská zmluva uzatvára môže byť aj určitá, t.j. do konkrétneho dátumu. Pri uzatváraní zmlúv sa vyhnite tzv. „nekonečným“ zmluvám. Sú to zmluvy ktoré zväčša zámerne komplikovanou právnou rečou popisujú, kedy a za akých podmienok musí predávajúci zmluvu písomne vypovedať, inak sa stále predlžuje o ďalších X mesiacov, alebo sa rovno stáva zmluvou uzatvorenou na dobu neurčitú. Predávajúci sa tak dostáva do kola rôznych termínov a lehôt. 

Nekalé konanie predávajúceho

Bežnou súčasťou zmluvy je aj poukaz na to, že s osobami ktoré preukázateľne (napr. formou písomného záznamu) na základe sprostredkovania zabezpečí pre predávajúceho realitná kancelária nemôže predávajúci uzatvoriť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť bez jej účasti. Za sprostredkovanie jej v takomto prípade prináleží dojednaná odmena. V podstate ide o zákonné ustanovenie. Predávajúci sa žiaľ často snažia realitné kancelárie „obísť“ a uzatvárajú s kupujúcim kúpnu zmluvu za chrbtom realitnej kancelárie. Často tak konajú na popud samotného kupujúceho, neuvedomujúc si fakt, že tým spôsobujú realitnej kancelárii pomerne jednoducho vyčísliteľnú škodu, ktorá je pri dobre zdokumentovaných prípadoch elegantne vymožiteľná v súdnom spore. Rozhodne to za tú hanbu nestojí a k vymáhanej odmene sa pridružia aj trovy konania. Predávajúci by mal chápať, že realitná kancelária mu v predaji pomáha. Je na „jeho“ strane – nie proti nemu.

Vzájomná informačná povinnosť

Veľmi vážnym dôvodom na uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme je fakt, že pri predaji nehnuteľnosti realitná kancelária pracuje s osobnými údajmi predávajúceho. Zo zákonných dôvodom teda musí disponovať jeho písomným súhlasom so spracovaním týchto údajov. Takéto dojednanie je taktiež súčasťou nevýhradnej sprostredkovateľskej zmluvy. Účastníci neexkluzívnej sprostredkovateľskej zmluvy majú voči sebe zo zákona informačnú povinnosť. Majú si teda bezodkladne vymieňať informácie dôležité pre druhú stranu. V praxi je toto najčastejšie opomínaná povinnosť predávajúcich. Bežne zabúdajú dať realitnej kancelárii spätnú väzbu aj v prípade, kedy už nehnuteľnosť predali. 

Nie je zmluva ako zmluva

Vymenoval som najbežnejšie súčasti neexkluzívnej sprostredkovateľskej zmluvy. Samozrejme je len na vás, aké iné dojednania si do nej doplníte. Každá zo strán takejto zmluvy má predsa možnosť navrhovať jej zmeny čo doplnenia. Preto sa nebojte spýtať makléra na detaily a možné úpravy znenia zmluvy tak, aby vám vyhovovala. Radšej si dajte pozor na to, ak realitná kancelária pracuje bez zmlúv alebo zaradí vašu nehnuteľnosť do ponuky bez vášho vedomia. Taktiež opatrne, ak maklér vyvíja akýkoľvek nátlak s odkazom na nedostatok času. Ak je neochotný zmluvu detailne vetu po vete vysvetliť s uvedením príkladov aplikácie daného ustanovenia, tiež zbystrite svoju pozornosť.

Rôzne zmluvy, jeden dom

Neuzatvárajte s jednou kanceláriou exkluzívnu zmluvu a s druhou neexkluzívnu zmluvu. Dostanete do stavu, kedy jednu z nich nebudete môcť dodržiavať, čím si koledujete o postih buď zo zmluvnej pokuty alebo z náhrady spôsobenej škody. Ak už máte uzatvorenú exkluzívnu zmluvu, nemôžete už žiadnu inú po dobu je účinnosti uzatvoriť. Naopak ak ste uzatvorili neexkluzívnu zmluvu, nebudete vedieť vyhovieť podstate exkluzívnej zmluvy. Myslite na toto najmä vtedy, kedy vás bude neseriózny maklér presviedčať, že sa nič nestane, ak s ním podpíšete exkluzívnu zmluvu a doteraz uzatvorené neexkluzívne zmluvy máte zrušiť. Často je to len taktika neserióznych realitných kancelárií vytlačiť konkurenciu z trhu na váš úkor. Preto si hneď v úvode predaja vyjasnite či zveríte predaj jednej realitnej kancelárii (odporúčam poriadne si ju preveriť) alebo viacerým sprostredkovateľom. 

Príklad z praxe

Ukazuje neseriózne konanie predávajúceho. Predstavte si, že realitná kancelária predáva byt bez akejkoľvek zmluvy s predávajúcim za 50tis. €. Kancelária draho inzeruje, maklér vykonáva na vlastné náklady obhliadky, rokuje sa s ľuďmi o kúpe. Po niekoľkých mesiacoch kancelária nájde vhodného kujúceho. Kupujúci má časť peňazí v hotovosti, časť chce financovať cez hypotéku. Zakladať bude kupovaný byt. Kupujúci zloží realitnej kancelárii tzv. rezervačnú zálohu, aby prejavil vôľu o kúpu. Vyberie z terminovaného vkladového účtu svoje úspory a začne si vybavovať aj úver v banke. Kancelária zabezpečí vypracovanie znaleckého posudku, čo obnáša prípravu podkladov, obhliadku nehnuteľnosti so znalcom a návštevu správcu bytového domu. Kancelária si nechá pripraviť kúpne zmluvy a ostatné podklady u právnika za čo samozrejme zaplatí. Kancelária dohodne s notárom úschovu hotovostnej časti kúpnej ceny, notár pripraví z podkladov realitnej kancelárie zápisnicu a určí čas jej podpisu. Kupujúci banke dokladuje svoj príjem a niekoľkokrát navštívi za týmto účelom banku a svojho zamestnávateľa. Banka pripraví poklady k úveru, vypracuje záložné zmluvy a úverové zmluvy. Prichádza deň D, kedy sa všetky strany stretnú na podpis zmlúv.

A tu zrazu predávajúci, povie: „Ale ja chcem za byt o 5 tis. € viac!“. Tu skončí všetka noblesa a začína vážny konflikt. Tento konflikt často končí tým, že sa nič nepodpíše a všetci urazene odídu od rokovacieho stola.

Kto má škodu? Banka zbytočne zabezpečila úver. Notár si vyúčtuje za prípravu zápisnice o úschove. Kupujúci minul peniaze na znalecký posudok, oželie premárnenú dovolenku, stratil na poplatku za predčasný výber hotovosti z terminovaného účtu atď. Realitná kancelária musí vrátiť rezervačnú zálohu v plnej výške kupujúcemu. Často musí vyplatiť aj právnika pripravujúceho zmluvné podklady resp. notára. Najviac samozrejme prerobil maklér, ktorý minul čas a vlastné peniaze. A čo predávajúci? Zatiaľ nič! Má pocit, že je pánom celej situácie, avšak len do momentu, kedy sa o svoj ušlý zisk prihlási kancelária. V horšom prípade si začne škodu vymáhať aj kupujúci. A máme spor ako z právnickej učebnice. Obaja však budú mať za úlohu dokázať, za akú cenu sa vlastne nehnuteľnosť predávala. Kameňom úrazu bude zrejme absencia listinných dôkazov t.j. najmä sprostredkovateľskej zmluvy.

Chráni teda písomná sprostredkovateľská zmluva uzatvorená medzi predávajúcim a realitnou kanceláriou aj kupujúceho? Dovolím si tvrdiť, že áno. A to je možno aj dobrá rada pre kupujúcich aby si zistili, či realitná kancelária disponuje písomnou sprostredkovateľskou zmluvou s predávajúcim. Na záver povinná reklama :) : Všetky ponuky REALITORu sú podložené písomnou sprostredkovateľskou zmluvou s predávajúcim.

Ak vám tento článok akokoľvek pomohol, môžete nás podporiť na Facebook stránke REALITORu. Radi vás prevedieme svetom realít, veď sme v nich doma...

© A. Mészáros