Predaj pozemku je oproti predaju domu alebo bytu omnoho špecifickejší. Od predávajúceho bude kupujúci požadovať mnoho dôležitých informácií na ktoré nie je vždy predávajúci pripravený odpovedať.

Pred predajom samotným

Ak chcete predať svoj pozemok skutočne korektne pripravte si ešte pred inzerciou predaja aktuálny výpis z listu vlastníctva, fotokópiu z katastrálnej mapy a písomnú územnoplánovaciu informáciu od príslušného stavebného úradu. Listom vlastníctva dokladujete svoje vlastníctvo, register „C“ príp. „E“ a prípadné ťarchy, vecné bremená. Register „E“ môže mať dopad na presnú výmeru pozemku a na dôvažok jeho transformácia na parcelu reg. „C“ je nutná ak bude chcieť kupujúci využiť financovanie cez hypotéku. Banky totiž nezoberú do ručenia pozemky reg. „E“. Katastrálna mapa napovie tvar pozemku a možné prístupové cesty na pozemok. Ak predávate stavebný pozemok, prípadne máte záujem zaň pýtať cenu ako za stavebný pozemok,  je veľmi dôležité získať od príslušného stavebného úradu (bežne v sídle obce) tzv. územnoplánovaciu informáciu. Ak ju nemáte, požiadajte o ňu úrad s dôrazom na možné využitie pozemku, regulatívy (počty povolených podlaží stavby, výška zástavby, umiestnenia stavieb, parkovacie plochy atď.) a iné podmienky v zmysle územného plánu obce (ak obec územný plán nemá, rozhoduje obecné zastupiteľstvo). Obec by sa mala vyjadriť aj k obmedzeniam prípadnej výstavby napr. z dôvodu rôznych ochranných pásiem, chránených krajinných oblastí a pod.  Je predsa potrebné vedieť kde pozemkom prechádza nejaké potrubie či iné vedenie s príslušným ochranným pásmom. Pre návštevníkov našej stránky prinášame Vzor žiadosti o poskytnutie územnoplánovacej informácie.

Vyňať alebo nevyňať

Z našej realitnej praxe môžem potvrdiť, že prevažná väčšina predávajúcich vôbec nevie s akým využitím pozemku je možné do budúcna rátať a už vôbec nevie o obmedzeniach výstavby. Realitou je potom veľké sklamanie na strane predávajúceho ak zistí, že svoj pozemok nemôže predávať ako stavebnú parcelu ale len ako bežný pasienok. Rozdiel v cene je markantný. Na tomto mieste treba dodať, že sa môže stať, že pozemok je síce možné zastavať v zmysle územného plánu, ale podľa evidencie katastra ide o poľnohospodársku pôdu (na liste vlastníctva je napr. orná pôda) a teda je nutné pôdu najprv vyňať z pôdneho fondu. O vyňatí rozhoduje príslušný pozemkový úrad (len okrajovo spomeniem, že z finančných dôvodov je vhodné vyňať len tú časť pozemku kde sa predpokladá samotná stavba a prístupová komunikácia, pri vyňatí sa zmení charakteristika parcely na ostatnú plochu a po výstavbe sa parcela na ktorej stojí stavba zameria už ako zastavané plochy a nádvoria).  

Rozmery a inžinierske siete

Až po kompletizácii týchto základných písomností môže predávajúci pristúpiť k samotnému predaju pozemku, nakoľko až teraz vie čo vlastne ponúka. Teraz treba skompletovať dodatočné informácie. Kupujúci sa predávajúceho totiž bude okrem horeuvedených informácií o využití pozemku pýtať aj na rozmery pozemku, možnosť napojenia a existencie inžinierskych sietí, prístup k pozemku, orientáciu pozemku (slnečnosť), existenciu geologického preskúmania podložia a najmä či predávajúci už konal vo veci získania územného rozhodnutia, stavebného rozhodnutia a pod. Vždy je pre kupujúceho výhodnejšie (a predávajúci môže pýtať vyššiu cenu) ak už predávajúci konal vo veci „zostavebnenia“ pozemku. Netreba zabúdať, že skutočným stavebným pozemkom môžeme nazvať až pozemok s právoplatne vydaným stavebným povolením. Ak predávajúci stavebným povolením nedisponuje, je vhodné, ak má aspoň zistené možnosti napojenia inžinierskych sietí, ich vzdialenosti od hranice pozemku (toto všetko od jednotlivých správcov).

Prístupová cesta musí byť

Ďalej je dôležité aby bol riadne zabezpečený prístup na predávaný pozemok pešo a motorovým vozidlom. Môže sa stať, že prístupová cesta je v podielovom spoluvlastníctve rôznych majiteľov okolitých parciel a preto treba s pozemkom zabezpečiť aj predaj takéhoto podielu na prístupovej ceste. Ak predávajúci nie je vlastníkom prístupovej cesty resp. ak sa na jeho pozemok pristupuje cez parcelu iného vlastníka je potrebné aby si ešte pred predajom zabezpečil prístup na predávaný pozemok odkúpením cesty, podielu na nej  alebo zriadením vecného bremena prechodu a prejazdu cez potrebné parcely. Pre stavebný pozemok je dôležitý aj jeho tvar, sklon a veľkosť. Tvar pozemku musí byť taký, aby umožňoval bezproblematický vstup a vhodné umiestnenie domu.  Ideálne ide o štvorec resp. obdĺžnik s čelnou stranou min. 15m. Pri konaní o umiestnení stavby totiž treba dodržiavať ustanovenia zákona o min. vzdialenostiach: 7 m od susedných stavieb, 3 m od cesty, 2 m od hranice pozemku. Svahovitosť pozemku môže skomplikovať samotné umiestnenie stavby na pozemku. Veľkosť pozemku na výstavbu rodinného domu by mala byť nad 500m2, ideálne okolo 1000m2. Všetky tieto vlastnosti robia z bežného pozemku stavebný pozemok a pre predávajúceho určujú ponukovú predajnú cenu.

Ako určiť cenu pozemku

Zhrňme si ako teda určiť cenu pozemku? Cenu pozemku určuje najmä jeho využitie. Pri stavebnom pozemku ide o lokalitu, prístupnosť (reálnu aj právnu), rozlohu, svahovitosť príp. terénne nerovnosti, existenciu inžinierskych sietí, súhlasné stanovisko úradov s výstavbou a prípadné obmedzenia výstavby. Pri záhrade je dôležitý zdroj vody, orientácia a zloženie drevín a krov. Ak predávame ornú pôdu alebo trvale trávnatý porast, vhodné je zistiť si pred predajom ceny obvyklé v danej lokalite. Určité vodítko pri ornej pôde môže poskytnúť aj údaj o  BPEJ (bonitované pôdno-ekologické jednotky), čo je vlastne kvalitatívny ukazovateľ. Pomocou BPEJ sa však predávajúci s využitím príslušnej vyhlášky o cenách dostane len k úradnej cene poľnohospodárskej pôdy v extraviláne. Skutočná cena ornej pôdy je zvyčajne vyššia a reflektuje celkovú náladu na trhu v regióne, prístup na pozemky ťažkou technikou a najmä celistvosť/rozdrobenosť parciel. Častým dopytom predávajúcich je požiadavka predaja lesnej pôdy. Pri predaji lesa treba vziať do úvahy viac atribútov: lokalita, vek porastu, drevinové zloženie, zverina, ťažobnosť drevín a pod. Vhodnou pomôckou je lesný hospodársky plán. Časté sú aj požiadavky na predaj podielu v urbároch. Urbáre sú pozemkové spoločenstvá v zmysle samostatného zákona. Z pohľadu vlastníckeho práva ide o osobitný druh podielového spoluvlastníctva k spoločnej nehnuteľnosti a teda kupujúcich treba hľadať medzi podielnikmi urbáru (najlepšie na schôdzi) resp. podiel predať priamo urbáru ak má právnu subjektivitu. 

Pomôže vám realitný maklér

Ak ste pozorne čítali tieto riadky iste uznáte, že čo aj orientačné stanovenie ceny pozemku môže byť vážnejší problém ako sa na prvý pohľad zdá. Čo už potom kompletný predaj pozemku s dôrazom na riadne vyplatenie kúpnej ceny. Napr. špecifikom pri prevode pozemkov je nutnosť prihliadnutia aj na problematiku možného drobenia poľnohospodárskej pôdy. Nie nadarmo je bežnou praxou realitných kancelárií, že predaju pozemkov sa venujú služobne skúsenejší makléri. Ideálne je  ak sa predávajúci s dôverou obráti na profesionálneho sprostredkovateľa akým je aj naša spoločnosť REALITOR.

© Mgr. A. Mészáros

Bol pre Vás tento článok osožný?

Prejavte nám dôveru priateľstvom na sieti Facebook, kde denne prinášame aktuálne informácie z oblasti bývania.