Tento článok by mal byť po správnosti v sekcii "pre kupujúcich". Aby však aj predávajúci pochopil (a chcel pochopiť) čo podstupuje kupujúci, zaradili sme ho aj v tejto sekcii. Pri každej kúpe nehnuteľnosti treba totiž obzvlášť veľký dôraz klásť na spôsob úhrady kúpnej ceny. V našich podmienkach ešte stále často kupujúci vypláca kúpnu cenu  tzv. „na ruku“ v hotovosti pri podpise kúpnej zmluvy. Často práve na žiadosť predávajúceho... 

Kedy sa vlastne stane kupujúci vlastníkom nehnuteľnosti?

Nehnuteľnosť kupujúci nenadobudne pri podpise kúpnej zmluvy, ale až po povolení vkladu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. Čiže bežne v lehote do 30 dní. Teda nie v deň podpisu kúpnej zmluvy alebo podania návrhnu an vklad do katastra! Uvažujme. Čo ak kataster zápis v prospech kupujúceho nevykoná a kupujúci svoje často celoživotné úspory už nikdy neuvidí ?  Riziko kupujúceho  je veľmi vysoké, pre ľstivého predávajúceho, ešte stále vlastniaceho nehnuteľnosť a už aj kúpnu cenu, je to naopak veľmi lákavá situácia. Poviete si „ je to blázon, ja by som nič vopred nevyplatil“. Zamyslite sa však,  a spomeňte si, koľkokrát v živote ste niekomu vyplatil nejakú zálohu? Veď sa nebavíme len o celkovej kúpnej cene, ale aj o rôznych zálohách rádovo v menších čiastkach. Tie tiež nie sú obvykle kryté žiadnym plnením.  

Kupujúci bežne chráni svoje peniaze

Ako teda má kupujúci chrániť svoje peniaze? Základným pravidlom, ktoré ctia aj všetci kvalitní realitní sprostredkovatelia, je nevyplácať žiadne úhrady bez riadneho plnenia zo strany predávajúceho. Ak sa bavíme o úhrade v hotovosti, jednoznačne najlepším spôsobom ochrany peňazí kupujúceho je úschova časti alebo celej kúpnej ceny do úschovy. Za najvhodnejšiu formu takejto úschovy považujem jednoznačne notársku úschovu. Notár realizujúci úschovy ich ukladá na špeciálny účet úschov a disponuje poistením. Ďalšou formou je zriadenie dokumentárneho akreditívu v banke, kde kupujúci zloží na svoj účet kúpnu cenu, ktorú banka vinkuluje – obmedzí jeho možnosť nakladania s prostriedkami na účte. Ďalšou formou úschovy je zmluvná úschova u iného zodpovedného subjektu, čo môže byť realitná kancelária, advokát alebo iná osoba. Úschovu mimo notára, banky, poťažmo advokáta však dôrazne neodporúčam, vzhľadom na obmedzené krytie rizika u takýchto osôb.

Ako funguje úschova?

Bavme sa teda o notárskej úschove alebo úschove v banke. Obe takéto úschovy sa zriaďujú písomne a notár resp. banka taktiež písomne prehlásia, že úschovu za určených podmienok zriadili. Vo všeobecnosti tieto inštitúcie vychádzajú z kúpnej zmluvy a z dohody o spôsobe vypaltenia kúpnej ceny v nej určenej. Bežne sa uschované peniaze vyplatia predávajúcemu za podmienky, ak predloží uschovávateľovi (teda notárovi alebo banke) výpis z listu vlastníctva na právne účely bez tiarch resp. s presne určenými ťarchami. Ďalej je možné vyplatenie ceny podmieniť aj predložením iných dokladov, najčastejšie rozhodnutím o povolení vkladu a pod. Ak teda v stanovenej lehote (bežne do 60 - 90 dní) určená osoba napr. predávajúci predloží uschovávateľovi potrebné doklady, uschovávateľ mu kúpnu cenu vyplatí na vopred určený bankový účet.

Načo je to celé dobré?

Čaro úschovy spočíva v povinnosti predávajúceho najprv previesť vlastníctvo na kupujúceho a až následnom inkasovaní kúpnej ceny alebo jej časti. Zároveň však predávajúci má istotu, že kúpnu cenu dostane, lebo je už uložená v hodnovernej inštitúcii, na ktorú kupujúci nemá dosah. Ak v stanovenej lehote uschovávateľ nedostane potrebné doklady, vráti kúpnu cenu tomu, kto ju zložil, teda kupujúcemu. Úschovu je vhodné využiť  aj v prípade, ak je zrejmé, že sa kupuje nehnuteľnosť s ťarchami a nie je isté, či ešte nejaké v dohľadnom čase nepribudnú.

Kto to bude platiť? Ja nie!

A na záver ešte to, čo počúvame od klientov najčastejšie: „Kto to bude platiť?“. Nuž ak predávate bez realitnej kancelárie, zvyčajne si túto službu platí kupujúci, nakoľko jeho peniaze sa chránia. Zvyčajne sa ale bud snažiť časť tejto nepríjemnej veci hodiť aj na plecia predávajúceho (spolu s inými nákladmi ako kolky, osvedčenia a pod.). Ak predaj a kúpu realizuje REALITOR trecie plochy sú výrazne obmedzené skutočnosťou, že kupujúci bežne inkasuje na takéto výdavky tzv. bonus najčastejšie vo výške 100,-€. Aj to je dôvod prečo predávať a kupovať s nami.

(c) Mgr. A. Mészáros