Domy vo svojej rôznosti vyžadujú od kupujúceho väčšiu mieru obozretnosti. Už len pre to, že kúpa domu nie je ošetrená špeciálnym zákonom ako napr. kúpa bytu, ale riadi sa ustanoveniami Občianskeho zákonníka.  Taktiež domom môžeme nazvať rodinný dom, hospodársku stavbu, chatu, chalupu a pod. Tento príspevok sa bude venovať prevažne kúpe rodinného domu ale všeobecne sa dá použiť aj pri kúpe chalupy či chaty.  Po kúpe bytu patrí kúpa domu medzi najčastejšie realitné obchody. Pozrime sa na proces nákupu vrátane jeho špecifík.

Čierne stavby + prístup = možný zdroj problémov

Obdobne ako pred kúpou akejkoľvek inej nehnuteľnosti je nutné najskôr vybrať vhodnú lokalitu, tak ako sme to popísali v samostatnom článku. Predpokladajme teda, že sme si už vybrali konkrétny dom. Vo väčšine prípadov sa aj dom kupuje s využitím hypotekárneho úveru. Preto by naše otázky na majiteľa, prípadne realitnú kanceláriu mali hneď na začiatku (ideálne vo fáze prvej obhliadky) smerovať k tomu, či je dom riadne zapísaný na liste vlastníctva, či je správne zakreslený na katastrálnej mape prípadne či nejde o čiernu stavbu. Najmä na vidieku sa často stretávame s nelegálnymi stavbami hospodárskeho charakteru v okolí domu.  Ak takúto stavbu pri porovnaní stavu na katastrálnej mape a skutočného stavu na mieste nájdeme,  bude nevyhnutné čierne stavby legalizovať, prípadne sa s nimi inak vysporiadať ( nechcem povedať rovno, že asanovať). Obzvlášť pozorne musíme pri čiernych stavbách dávať pozor na vek ich výstavby, nakoľko tento určuje, či bude legalizácia jednoduchšia alebo komplikovanejšia (po roku výstavby 1976). Bežne na takéto úkony budete potrebovať vypracovať geometrický plán, vybaviť možné vyňatie poľnohospodárskej pôdy, prideliť súpisné číslo a všetko zapísať na príslušnej správe katastra. Ide o časovo zdĺhavé konanie a aj finančne nemusí ísť o lacný špás. Dôvodom, prečo je nutné toto všetko s čiernymi stavbami podstúpiť, je fakt, že banke čiernou stavbou ručiť nemôžete. Samozrejme ani kúpiť ju v hotovosti nie je ideálne. Preto pri kúpe vyhľadávajte domy, ktoré sú riadne vedené ako stavby v  evidencii katastra. Za ďalšiu podstatnú skutočnosť  považujeme prístup k domu resp. k parcele v majetku predávajúceho. Bežne sa stáva, že právny stav nehnuteľnosti v katastri je dobrý, ale k tomu, aby bolo možné na kupovaný pozemok vstúpiť, musíme vstúpiť aj na parcelu suseda. Tu je treba taktiež apelovať na predávajúceho, aby zabezpečil prístup na kupovaný pozemok ešte pred predajom samotným. Vhodnou alternatívou je samozrejme kúpa časti susedovho pozemku alebo zriadenie vecného bremena prechodu a prejazdu cez susedovu parcelu na základe geometrického plánu, ktorý určí kade sa bude prechádzať. REALITOR odporúča kupujúcemu skontrolovať, či takéto vecné bremeno bolo zriadené správne a teda či sa náhodou netýka len konkrétnej osoby menom Jožko Mrkvička, či bola vôbec zmluva o zriadení vecného bremena v minulosti správne uzatvorená a či je riadne evidovaná na katastri. Najmä v menších obciach totiž takéto dohody úplne absentujú s odvolaním sa na „tradíciu, že tadeto chodili už naši predkovia a nikomu to nevadilo“. Samozrejme aj v tomto prípade bedlivo dbá o riadny prístup aj banka!

E-KN vs. C-KN alebo banka si na niektoré veci potrpí

Ak kupujete s domom pozemky v hotovosti, nie je úplne nutné okamžite riešiť nasledovnú vec. Ak ale mienite založiť v prospech banky aj kupované pozemky, skontrolujte si na liste vlastníctva, či sú vedené v registri C-KN. Ak sú vedené v registri E-KN (prevažne orná pôda, trvale trávne porasty a pod.)  budete mať o jednu starosť viac, nakoľko banka bude požadovať zápis takýchto pozemkov do registra C-KN príslušnej správy katastra.  Pri rozsiahlejšom obvode pozemku, môže predstavovať zmena registra veľmi slušnú sumu peňazí, ktorú si treba pripraviť pre geodeta.  Na tomto mieste nebudem vysvetľovať význam jednotlivých registrov, nakoľko oba sú prevoditeľné bez problémov, len spresním, že je vhodnejšie mať pozemky v registri C-KN. Banky sú citlivé na akékoľvek vecné bremená ako napríklad právo prechodu a prejazdu pre susedov cez zakladaný pozemok. Absolútne neakceptujú rôzne vecné bremená spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti, záložných práv pre iné subjekty ako riadne banky (rôzne požičovne peňazí), exekúcie a pod. Práve tieto momenty potvrdzujú dôležitosť angažovania kvalitného sprostredkovateľa do procesu kúpy nehnuteľnosti oproti „kupovaniu na kolene“.  

Tri horeuvedené veci – prístup, čierne stavby a register pozemkov, kontrolujeme hneď v úvode resp. pri prvej obhliadke kupovanej nehnuteľnosti.  S tým súvisí aj všeobecná kontrola listu vlastníctva a katastrálnej mapy, ktorá nám napovie tvar pozemkov. Ak pozemky nie sú v teréne riadne ohraničené alebo  keď máme pochybnosť o umiestnení hraníc pozemku, je vhodné využiť služby geodeta znovu a dať si vytýčiť hranice pozemku v teréne.  Samozrejme ku kontrole listu vlastníctva treba prizvať odborníkov (napr. advokáta, notára, odborníka z realitnej kancelárie), ktorí sa tejto problematike venujú, pričom je úplne najlepšie, ak sa aj zúčastnia spolu s Vami na obhliadke v teréne (toto už väčšinou zostane len na kvalitnom sprostredkovateľovi t.j. schopnej realitnej kancelárii).

Pozemok a stav domu

V ďalšom si treba skontrolovať pozemky s ohľadom na to, či a kade cez ne vedú rôzne líniové stavby – inžinierske siete, ochranné pásma  týchto zariadení, aký je podklad pozemku (napr. či to nie je stará zasypaná skládka), aký je v lokalite stav spodných vôd (viď studne), či napr. poľnohospodárske pôdy nie sú v čase predaja prenajaté agropodnikateľom a mnohé iné dôležité veci. V samostatnom článku venujúcom sa kúpe pozemku Vám priblížime práve tieto špecifiká.

Málokto z nás je odborníkom na stavebníctvo, a preto je vhodné, ak sa s takýmto odborníkom pozriete jeho očami na kupovaný dom. Logicky toto je najdôležitejší rozdiel medzi kúpou bytu a domu. Dom môže byť totiž v doslova havarijnom stave, čo pri bytoch predsa len nie je bežné. Nie vždy platí ani zásada, že obývaný dom je v lepšom stave ako neobývaný.  Našim klientom radíme, aby investovali trochu peňazí a času do vypracovania znaleckého posudku domu, aj keď nie je vyslovene nutný, nakoľko  zabijú dve muchy jednou ranou. Za prvé zistia cenu domu a za druhé sa dom riadne zmeria, znalec vypracuje pôdorys, popíše z čoho je dom postavený a pod.  Tieto informácie sú skvelým východiskom aj pre plánovanie budúcej rekonštrukcie. Žiadny realitný agent ani advokát či notár Vám nevie totiž garantovať konštrukčnú stránku nehnuteľnosti, nakoľko vychádzajú pri popise domu v kúpnej zmluve  z tvrdení a dokladov predávajúceho. Je zrejmé, že na Slovensku chýba inšpekčná služba pre kupujúcich po vzore napr. USA (aj keď aj tam ide o platenú službu).   Klienti REALITORu môžu smelo využiť finančný bonus vo výške 100,-€ ktorý poskytujeme kupujúcim práve na úhradu znaleckého posudku alebo notárskej úschovy peňazí.

Ak už sa spoľahneme na seba, mali by sme určite svoju pozornosť upriamiť na  napojenie domu na inžinierske siete, systém kúrenia, prípravy teplej vody, odkanalizovania, vlhnutie domu, stav krovu a strešnej krytiny, rozvody elektriky, zemného plynu, kúrenia, vody, kvalitu podlahy, stien a pod. Pýtajte sa na náklady na bývanie, ale aj na to, či je dom energeticky certifikovaný (v drvivej väčšine ešte nie, čo samozrejme nie je prekážka pre kúpu). Rôznorodosť  domov a častá svojpomoc pri ich budovaní  komplikuje posúdenie stavu tohto druhu nehnuteľnosti, čo zapríčiňuje zvýšený počet skrytých vád a následných sporov.

Ak je to možné vráťte sa k domu niekoľkokrát v rôznej dennej dobe a v rôznom počasí. Možno zistíte ako je pozemok presvetlený ráno a a ako poobede. Taktiež je celkom zaujímavé vidieť svoj vysnívaný dom počas prudkej letnej búrky, čím získate úplne neromantickú predstavu o tom ako sa chová inokedy krásne romantický svah za domom.

Negociácia je niekedy tvrdý oriešok

Ďalším krokom po preverení  právneho a faktického stavu domu a pozemkov je rokovanie s predávajúcimi o cene domu. V prípade ak kupujete prostredníctvom sprostredkovateľa akým je REALITOR, je Vaša situácia výrazne uľahčená tým, že tieto rokovania vedie sprostredkovateľ  z pozície „tretej strany“. Niekedy je to služba doslova neoceniteľná, nakoľko očakávania oboch strán sú z podstaty veci úplne rozdielne. Ďalší proces kúpy sa nelíši od nákupu inej nehnuteľnosti. Ak výlučne kupujete prostredníctvom úveru, zväčša nemáte problém so zabezpečením úhrady. Ak však čo i len časť kúpnej ceny vyplácate v hotovosti,  je silne odporúčané využiť inštitút úschovy kúpnej ceny napr. u notára. REALITOR pamätá na bezpečnosť Vašich peňazí a ponúka svojim klientom  finančný bonus vo výške 100,-€  na úhradu notárskej úschovy alebo na vypracovanie znaleckého posudku (podľa priorít kupujúceho). Ak sa chcete o fungovaní úschovy kúpnej ceny dozvedieť viac, prečítajte článok ktorý sa tejto problematike venuje.

Kúpa domu sa nezaobíde bez odovzdania do užívania. Odporúčame  pri prevzatí nehnuteľnosti vypracovať preberací protokol, v ktorom sa uvedú aj stavy merateľných energií, stav domu, pozemkov, súpis hnuteľného majetku nachádzajúceho sa v dome a na pozemkoch. Takýto záznam môže obsahovať aj fotodokumentáciu. Ak spolupracujete pri kúpe domu s REALITORom, náš maklér zabezpečí nielen vypracovanie takéhoto protokolu priamo na mieste, ale aj odhlásenie a prihlásenie el. energie, vody, zemného plynu a pod. V neposlednom rade sme aj nestrannými svedkami dohôd, finančných plnení alebo stavu nehnuteľnosti.

Ak sa Vám zdá celý proces zaobstarania domu neprehľadný, rizikový alebo komplikovaný, spoľahnite sa s dôverou na REALITOR. Vykonávame realitnú činnosť dlhodobo a profesionálne, o čom svedčia mnohé referencie. (c) A.Mészáros