Kúpili sme nehnuteľnosť a predávajúci ju neustále navštevuje,  berie si z nej rôzne veci o ktorých sme boli presvedčení, že nám už patria. Dokedy musíme tieto „návštevy“ strpieť? Má nárok na veci v byte alebo už sú naše? 
 Aj s takouto otázkou sa na nás obracajú klienti. Priznám sa, že až vtedy človeku dôjde aký dosah môže mať na prvý pohľad tak primitívna vec. Pozrime sa teda bližšie na nepotrebný nábytok, staré koberce, chladničky, práčky...

Čo a koho vlastne je?

Hnuteľný majetok je vlastníctvom predávajúceho, až do momentu kým vlastníctvo k nemu neprevedie na kupujúceho . Predávajúci si v procese predaja nehnuteľnosti musí ujasniť čo je vlastne predmetom predaja. Či len „holá“ nehnuteľnosť alebo aj prípadné zariadenie, a o akom zariadení vlastne hovorí. Toto je totiž žriedlom budúcich možných sporov. Preto si musí predávajúci jasne určiť, že :

• Pevne zabudované veci ako napr. kuchynská linka alebo bojler sú súčasťou nehnuteľnosti, nakoľko ich demontáž by mala vplyv na užívanie nehnuteľnosti. Tieto veci by mali byť bez diskusie súčasťou predaja nehnuteľnosti a teda by mali byť menované v kúpnej zmluve.
• Ostatné zariadenie bytu či domu je hnuteľným majetkom a môže, ale nemusí byť súčasťou predaja. Ešte pred predajom by mal predávajúci uložiť nepotrebný majetok mimo predávaného objektu, resp. zbaviť sa ho. Zvýši sa tým atraktivita nehnuteľnosti a teda (možno pre niekoho paradoxne) aj hodnota nehnuteľnosti. Zároveň by si mal jednoznačne spísať zoznam vecí, ktoré si zoberie do nového bývania a ktoré mieni ponechať v predávanej nehnuteľnosti. To len aby ho prípadná otázka kupujúceho nezaskočila. 

Treba zdôrazniť, že kupujúci budú viac orientovaní na kúpu nehnuteľnosti bez starých gaučov, skríň, stoličiek či závesov a zväčša budú žiadať (celkom oprávnene) vypratanie nehnuteľnosti pri jej odovzdaní. V praxi to ale takto ružovo nefunguje a miera vypratania hnuteľných vecí zostáva zväčša na dojednaní oboch strán. Treba upozorniť, že aj v tejto otázke treba hľadať kompromis a nehašteriť sa pre pár zaváranín alebo starú skriňu. Tak ako predávajúci musí prejaviť ochotu dom vypratať, aj kupujúcemu musí byť jasné, že z nehnuteľnosti bude musieť nejaký ten „bordel“ dať vyniesť na vlastné náklady. Pri cene nehnuteľnosti to nie je veľký finančný náklad. V realitnej praxi sa nám stalo, že kupujúci ešte aj pól roka po prevzatí nehnuteľnosti naháňal bývalých vlastníkov (dôchodcov) s požiadavkou o vypratanie kôlne či garáže. Apelujem teda na ústretovosť a určitú mieru empatie z oboch strán s ohľadom na pomery, vek a možnosti ľudí. 

Čo na to zákon

Ak sa pozrieme na vec z pohľadu právneho, vlastníctvo hnuteľnej veci prechádza na kupujúceho jej odovzdaním (viď. § 133 ods. 1 Občianskeho zákonníka), čo je zväčša moment podpisu nejakého preberacieho protokolu (samozrejme existuje aj tzv. výhrada vlastníctva podľa § 601 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ale v tomto prípade sa zväčša neaplikuje).

Na tomto mieste treba jasne povedať, že pri predaji a kúpe nehnuteľnosti si vždy pripravte písomný preberací/odovzdávajúci protokol. Kvalitné realitné kancelárie ho pripravujú automaticky. Jeho obsahom by mal byť odovzdávajúci/preberajúci, označenie nehnuteľnosti, dátum, odpísané stavy merateľných energií vrátane čísiel meračov, počet odovzdaných kľúčov, súpis preberaného hnuteľného majetku s označením, že hodnota tohto je súčasťou kúpnej ceny za nehnuteľnosť (resp. naopak s určenou kúpnou cenou za konkrétny hnuteľný majetok a spôsobom jej úhrady) a výhrady/poznámky preberajúceho k stavu nehnuteľnosti. Ak je od podpisu kúpnej zmluvy do doby fyzického odovzdania nehnuteľnosti dlhší časový úsek, nezaškodí pripraviť si fotodokumentáciu stavu nehnuteľnosti v deň podpisu kúpnej zmluvy a v deň odovzdania. Vyhnete sa tým napr. výmeny lacnejšej kuchynskej linky, starších dverí a pod. v tomto časovom období podnikavým predávajúcim (žiaľ znova čerpám z realitnej praxe).

Čo chýbalo v kúpnej zmluve

Lehota vypratania nehnuteľnosti sa vždy dojednáva priamo v kúpnej zmluve a je priam povinnosťou ju v nej reálne uviesť. Vhodné je uviesť ju v tvare, ktorý neumožňuje rôzny výklad (napr. odo dňa prevodu vlastníckeho práva – tu v skutočnosti neviete určiť kedy stav nastal) t.j. napr. „ Zmluvné strany sa dohodli, že predávajúci nehnuteľnosť vypracú a odovzdajú kupujúcim najneskôr do 12.12.2013“.

V kúpnej zmluve dobré taktiež jednoznačne vyriešiť prechod vlastníctva k hnuteľnému majetku ktorý v nehnuteľnosti zostane. Je vhodné, ak sa v kúpnej zmluve zmluvné strany dohodnú, že hnuteľný majetok nachádzajúci sa v momente prevzatia nehnuteľnosti kupujúcimi prechádza do vlastníctva kupujúcich práve dňom prevzatia nehnuteľnosti a jeho cena je súčasťou celkovej kúpnej ceny za nehnuteľnosť. Ak už túto skutočnosť nebudete riešiť priamo v kúpnej zmluve, je vhodné urobiť písomnú dohodu samostatnú alebo ako súčasť preberacieho protokolu. Určite ale nejakú písomnú dohodu urobte.

Určením jasného termínu odovzdania nehnuteľnosti, spísaním preberacieho protokolu a písomnej dohody o vlastníctve k hnuteľnému majetku, ktorý zostáva v nehnuteľnosti sa vyhnete vážnym problémom a poškodeniu medziľudských vzťahov. Nie je nič horšie ako nekomunikujúci predávajúci a kupujúci. Nikdy totiž neviete, kedy vám prídu dobré vzťahy vhod.

  (c) A. Mészáros