Máte byt ktorý momentálne nevyužívate? Prenajmite ho! Zarobíte a príjem Vám môže pomôcť čo aj so splácaním hypotéky. Nič jednoduchšie a lákavejšie pre majiteľov voľných bytov nie je. Netreba ale zabúdať ani na povinnosti ktoré nájomný vzťah so sebou prináša. A tu už často nie je informovanosť prenajímateľov na potrebnej úrovni. 

Chránený nájom

V prvom rade si treba uvedomiť, že nájom bytu je chránený zákonom, konkrétne Občianskym zákonníkom. Treba ho rozlišovať od prenájmu bežnej veci. Zákon totiž chráni nájomcu pred nekorektným konaním prenajímateľa. Ako sa takáto ochrana v praxi prejavuje? Napríklad tým, že prenajímateľ nemôže vypovedať nájom bytu z iných dôvodov ako v zákone uvedených, pričom dôvod výpovede musí prenajímateľ vo výpovedi uviesť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, pričom výpovedný dôvod nemožno dodatočne meniť. V realitnej praxi sa často stretávame aj s požiadavkou prenajímateľov uviesť v nájomnej zmluve výpovednú lehotu kratšiu ako tri mesiace. To ale nie je možné. Výpovedná lehota pri výpovedi podanej prenajímateľom je vždy minimálne tri mesiace. A to vôbec nemusí byť konečná lehota bez ohľadu na to či nájomca hradí nájomné riadne a včas. Ak sa totiž nájomca preukázateľne nachádzal v hmotnej núdzi v čase podania výpovede, dĺžka výpovednej lehoty sa predlžuje o ochrannú lehotu v trvaní šesť mesiacov. Ak v tejto lehote nájomca nájom uhradí, dôvod výpovede prenajímateľa opadol a nájomný vzťah beží ďalej, samozrejme s „vynulovanou lehotou“ pre podanie novej výpovede. A tu už prenajímateľom naskakuje husia koža. A treba povedať, že oprávnene.

Žaloba v réžii nájomcu

Základným ochranným nástrojom v rukách nájomcu voči výpovedi danej prenajímateľom je totiž žaloba o neplatnosť výpovede z nájmu bytu. Takúto žalobu môže podať nájomca v lehote do troch kalendárnych mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Súd následne rozhodne či je výpoveď platná alebo nie. Problémy prenajímateľa sa ale ani počas súdneho konania nekončia. Ak si zoberiem do úvahy dĺžku súdnych konaní na Slovensku, prenajímateľa nenechá na pokoji ďalšie ustanovenie zákona ktoré hovorí, že výpoveď je účinná až nadobudnutí právoplatnosti súdneho rozhodnutia. Slovíčko „právoplatnosť“ právne zbehlejším osobám ihneď našepká, že rozhodnutie prvostupňového súdu nemusí byť konečné, veď existuje odvolanie.

Nehrajte sa na exekútora

Každý prenajímateľ by taktiež mal mať jasno v tom, že násilné vypratanie nájomcu z bytu je možné len a len súdnym exekútorom, ktorý tak koná na základe súdneho rozhodnutia, ktorému predchádza žaloba o vypratanie bytu. Nepomôže teda žiadna svojpomoc alebo polícia! Často sa tiež zabúda na skutočnosť, že predaj bytu nie je dôvodom na vypratanie nájomcu z bytu. Nájomný vzťah predsa trvá a nový vlastník doň automaticky vstupuje. Naopak z dôvodu zmeny prenajímateľa môže podať výpoveď nájomca.

Vzájomný rešpekt pomáha

Na záver ešte jednu radu prenajímateľom. Každý prenajímateľ môže vstupovať do bytu za účelom kontroly jeho technického stavu, odpisu energií a pod. Nemôže však svojím konaním, jeho intenzitou rušiť nájomcu, ktorý má právo byt nerušene užívať. Ak chcete prenajať byt inej osobe alebo ho chcete predať myslite na skutočnosť, že obhliadky bytu môžete vykonávať tri mesiace pred skončením nájmu, po podanej výpovedi alebo ak sa na tom s nájomcom riadne dohodnete. Tak čo? Mysleli ste na tieto veci pred prenajatím svojho bytu?

(c) Mgr. Attila Mészáros