Vplyvom rôznych životných udalostí často dospejeme k rozhodnutiu o predaji svojho bytu, či domu. Pokiaľ nechceme spolupracovať s profesionálnym predajcom, uchýlime sa k predaju vo vlastnej réžii. Toto rozhodnutie nám prináša niekoľko zaujímavých situácií, do ktorých sa môžeme dostať. Skôr, či neskôr, dôsledky našich rozhodnutí uvidíme na vlastnej peňaženke.

Cap záhradíkom

Pred časom môj známy zdedil roky opustený domček v dedinke pri Banskej Bystrici. Rozhodol sa predať si ho sám. Keďže býval v Bratislave dohodol sa, že susedia, ktorých z mladosti dobre poznal, mu s predajom pomôžu. Zveril im kľúče a s dobrým pocitom sa vrátil do Bratislavy. Zverejnil na internete riadkový inzerát každého odkazoval na susedov. Nevenoval som veci pozornosť do času, kým mi nezazvonil telefón. Môj známy mi volal, že by nám rád zveril predaj s podmienkou, že prevezmeme kľúče od suseda. Vysvitlo, že sused odradil niekoľkých záujemcov o kúpu svojím zvláštnym chovaním. Odrádzal ich od nákupu a naznačoval chyby nehnuteľnosti. Sám však tvrdil, že on o nehnuteľnosť záujem nemá. Po prevzatí obchodného prípadu vykonala naša kancelária preverenie právneho a faktického stavu nehnuteľnosti. A zrazu sa obloha vyjasnila. Z údajov katastra vysvitlo, že rodina suseda mnoho rokov užíva prechod cez záhrady prináležiace k predávanému domu bez akéhokoľvek právneho titulu. Dokonca bolo zistené aj zabratie časti pozemku, vďaka čomu roky sused profitoval z opustenej nehnuteľnosti. Bolo zrejmé, že nemá záujem o to, aby si predávaná nehnuteľnosť našla starostlivého pána. Tento malý príklad jasne dokazuje, že známi, susedia, ale aj rodina nie vždy predstavujú tú najlepšiu možnosť, ako svoju nehnuteľnosť efektívne speňažiť. Tretia osoba – najčastejšie realitná kancelária totiž neberie ohľad na rôzne „miestne väzby“ a jej jediným cieľom je nehnuteľnosť predať. Komu? Napríklad aj susedovi alebo rodine predávajúceho! Veď nakoniec ide „len“ o peniaze. Predaj ale prebehne za jasných podmienok. Kancelária dohliadne aj na riadne a včasné uhradenie kúpnej ceny.

Nech dom vidia len skutoční záujemci o kúpu

Vo všeobecnosti je pri predaji nehnuteľnosti ktorá je „od ruky“ nutné postupovať s väčšou dávkou opatrnosti ako bežne. Ukážeme si len niektoré slabé stránky takého to predaja. Najviditeľnejšie sú problémy pri realizácii obhliadok nehnuteľnosti. Po niekoľkých zbytočných výletoch a najmä po pohľade na účty za benzín predávajúci rýchlo pochopí, že nemôže utekať na obhliadku s každým kto mu zavolá. U profesionálov už v tomto momente nastupuje filtrovanie reálnych záujemcov od víkendových realitných turistov. Maklér s praxou rýchlo vyhodnotí s kým má zmysel sa zaoberať. Čím kvalitnejší maklér, tým menší počet obhliadok (rozumej narušení súkromia predávajúceho) pripadá na predaj nehnuteľnosti. Dosahuje to vďaka pracovným metódam, ktoré predajca – amatér zväčša neovláda. O tom, že maklér pozná miestne pomery a najmä cenovú mapu lokality, nebudem ani hovoriť. Predávajúci to ocení hlavne pri samotnom procese predaja, kedy dokáže komunikovať na miestnej úrovni oveľa efektívnejšie ako „cezpoľný“ predávajúci. Predávajúci – amatéri často podceňujú otázku evidencie záujemcov o kúpu. Ukážu svoj majetok komukoľvek bez toho, aby vedeli kto to je. Pri hodnote majetku je až zarážajúce s akou ľahkosťou ignorujú možné bezpečnostné riziká. Veď opustená nehnuteľnosť je ľahkým terčom zlodejov a podvodníkov využívajúcich obhliadky k zberu informácií. V minulosti bolo niekoľko prípadov pokusov o predaj cudzieho opusteného majetku. Spomínam si napr. na medializovaný prípad lukratívneho domu v Ružomberku. Preto netreba ani váhať s najatím agentúry, ktorá vedie písomnú evidenciu obhliadajúcich, pričom ju zasielam k nahliadnutiu predávajúcemu. Maklér zároveň funguje ako svedok svedčiaci v prípade pokusu o nekalé konanie rôznych osôb z mokrej štvrte.

Hádky, dlhy, exekúcie - šetrite si nervy

Veľkou výhodou predaja cez realitnú kanceláriu je predaj nehnuteľností vo vlastníctve niekoľkých vlastníkov, ktorí sú často rozhádaní. Úprimne priznávam, že ide o jednu z najnáročnejších aktivít, ktorým sa ako makléri musíme venovať. Je to ale naša práca a z profesionálneho hľadiska ide o každodennú rutinu. Realizujeme preto predaje tak, že sa rozhádaní exmanželia alebo dediči reálne ani len nestretnú. Toto pri predaji spoločnej nehnuteľnosti v réžii vlastníkov jednoducho možné nie je. Zvláštnu kapitolu tvoria predaje nehnuteľností „s históriou“ ku ktorým sa viažu nie práve najpríjemnejšie spomienky predávajúcich. Predať nehnuteľnosť, keď máte na krajíčku slzy alebo sa v nej necítite komfortne z tých najrôznejších dôvodov vedie priamo k podceneniu inak dobrej nehnuteľnosti. Realitný maklér nie je zasiahnutý rodinnými tragédiami predávajúcich. Nerieši dôvody prečo je zadlžená. Nemá pocit hanby a viny. Preto dosahuje lepšieho zobchodovania ako vlastník samotný. A prečo ani v tomto prípade nedávať kľúče susedom? Pretože ich prvá veta záujemcovi o kúpu hneď po pozdrave bude „A viete, že ...“.