Výber kvalitného realitného sprostredkovateľa je kľúčovým momentom kúpy alebo predaja nehnuteľnosti z pohľadu záujemcu. Otázka výberu vhodného sprostredkovateľa vyvstane najmä predávajúcemu. Kupujúci sa zvyčajne uspokojí s realitnou kanceláriou, ktorá nehnuteľnosť ponúka. V zahraničí je však bežné, že kupujúci dôveruje inej, jemu preferovanej agentúre a túto požiada, aby v jeho mene o kúpe jednala z agentúrou, ktorá zastupuje predávajúceho. Bežná prax je, že v takomto prípade si obe spoločnosti províziu rozdelia a obaja klienti získajú vyššiu mieru istoty pri prevode nehnuteľnosti z dôvodu dvojnásobnej kontroly celého procesu zo strany dvoch konkurenčných kancelárií či maklérov. REALITOR samozrejme poskytuje svojim klientom aj takúto službu a vstúpi do procesu predaja nehnuteľnosti na ktorejkoľvek strane.

Svet sa mení a ľudia si najímajú odborníkov

Venujme sa však našim končinám. V bežnej praxi osloví predávajúceho s ponukou na spoluprácu realitná kancelária, akonáhle niekde zverejní záujem predať svoju nehnuteľnosť. V poslednej dobe ale viac a viac predávajúcich (zväčša po kladnej skúsenosti z minulosti) automaticky volí spoluprácu so sprostredkovateľom už v zárodku predaja. Využiť služby realitného sprostredkovateľa je pre predávajúceho vždy veľmi výhodné a pohodlné, keďže si šetrí svoj čas, odbremeňuje sa od vykonávania obhliadok a komunikácie s „obzeračmi“, odbremeňuje sa od kompletného právneho servisu spojeného s predajom nehnuteľnosti, od nákladov spojených s kvalitnou a údernou inzerciou, ale aj odfiltruje možných špekulantov a podvodníkov. Takýto servis poskytuje REALITOR pre predávajúceho úplne zdarma, bez ohľadu na úspech sprostredkovania. Ak teda REALITOR Vašu nehnuteľnosť nepredá, neúčtuje si od Vás vôbec nič.

Najskôr si preverte s kým máte tú česť

Ako teda vlastne vybrať realitného sprostredkovateľa? Základnou zásadou je zistenie či sprostredkovateľ vôbec môže vykonávať realitnú činnosť. Takéto informácie sú bežne dostupné na stránkach obchodného registra (www.orsr.sk) a živnostenského registra (www.zrsr.sk) v závislosti od právnej formy sprostredkovateľa, pričom sprostredkovateľ musí byť oprávnený poskytovať služby spojené s kúpou, predajom a prenájmom nehnuteľností (t.j. realitná činnosť). V týchto registroch je možné zistiť aj zodpovedné osoby a sídlo spoločnosti. Veľavravným údajom je samotná webová prezentácia sprostredkovateľa na internete vrátane e-mailových adries, ktoré by nemali rozhodne byť registrované na rôznych freemailových serveroch napríklad kvietok155@azet.sk, ale na kvalitných platených serveroch s vlastnou doménou. Významným indikátorom profesionality je spôsob inzercie sprostredkovateľa. Ak realitná kancelária uvádza svoje inzeráty v súkromnej občianskej inzercii, neveští to pre záujemcu o jej služby nič dobré a radšej sa jej vyhnite. Aj vaša ponuka bude totiť veľmi pravdepodobne takto laicky prezentovaná. Naopak sprostredkovatelia, uvedení napr. vo výpise realitných kancelárií na referenčných portáloch ako sú napr. reality.sk či topreality.sk, musia za svoju prítomnosť na tomto a podobných portáloch platiť finančné prostriedky, čo neprofesionálne a amatérske realitné kancelárie zväčša odmietajú. Ďalším faktorom je členstvo realitnej kancelárie v niektorej z profesných asociácií alebo členstvo samotných maklérov v profesných združeniach maklérov. Medzi najvýznamnejšie indikátory kvality sprostredkovateľa ale radíme jeho personálne zázemie - maklérov. Práve títo ľudia totiž obchod priamo vykonávajú. Je preto dôležité, či majú vhodnú kvalifikáciu. Ak totiž maklér investuje čas a nemalé prostriedky do svojho vzdelávania, je vysoký predpoklad, že chce svoju prácu vykonávať kvalitne a na profesionálnej úrovni, a nie popri predaji leteniek, poistiek či dokonca potravín. Napríklad absolventi Slovenskej realitnej akadémie SORA disponujú vhodnými predpokladmi na výkon realitnej činnosti. Či je daný maklér absolventom tejto akadémie je možné jednoducho vylustrovať na stránke www.sora.sk. Makléri REALITORu disponujú kvalitnou teoretickou prípravou a niekoľkoročnými skúsenosťami, o čom sa môžete presvedčiť aj na tomto mieste.

Pozrite sa na makléra a jeho kvalifikáciu

Mnoho kvalitných svetových realitných agentúr v záujme ústretového prístupu k svojim klientom zverejňuje popri kontaktných údajoch svojich maklérov aj ich fotografie. REALITOR sa taktiež pred svojou klientelou neskrýva, fotografie maklérov uvádza nielen na svojich webových prezentáciách ale aj na firemných vizitkách. Aj toto je významným faktorom, ktorý určuje dôveryhodnosť spoločnosti. K najvýznamnejším otázkam na ktoré by sa mal záujemca sprostredkovateľa pýtať ešte pred uzatvorením zmluvného vzťahu je, či je sprostredkovateľ poistený pre prípad, že svojou činnosťou zapríčiní vznik škody. Každá realitná kancelária, ktorá to myslí so svojím klientom dobre takúto poistku bezpochyby uzatvorenú má.

Dobré zmluvy robia dobrých priateľov

Nikdy nespolupracujte s realitnou kanceláriou, ktorá netrvá na podpise prehľadnej (!) písomnej sprostredkovateľskej zmluvy, aj keď by sa zdalo, že je výhodnejšie „nič nepodpisovať“. V zmysle platného právneho poriadku SR nie je forma sprostredkovateľskej zmluvy zákonom predpísaná a teda môže byť dohodnutá aj ústne. Kvalitný sprostredkovateľ Vám ale pre obojstrannú právnu istotu ponúkne vždy písomnú sprostredkovateľskú zmluvu, ktorá obsahuje najmä jasnú špecifikáciu subjektov- zmluvných strán, predmetu zmluvy, cenu ktorú od kupujúceho požadujete, províziu sprostredkovateľa, ktorá je splatná až po prevode vlastníckeho práva a takáto zmluva by mala jasne definovať aj práva a povinnosti zmluvných strán. Či už ide o exkluzívnu alebo neexkluzívnu sprostredkovateľskú zmluvu (problematike týchto zmlúv sa budem venovať v inom príspevku), dbajte na ustanovenia o zmluvnej pokute, výpovednej lehote a pod. REALITOR pripravil pre svojich klientov veľmi jednoduché a prehľadné sprostredkovateľské zmluvy, ktoré je každý maklér REALITORu povinný záujemcovi osobne a podrobne vysvetliť, prípadne k ich uzatvoreniu prizvať zodpovednú osobu, ktorá zodpovie na všetky otázky záujemcu. Záujemca nikdy nemusí takúto zmluvu ihneď podpisovať a vždy musí mať možnosť ju konzultovať s odborníkom podľa vlastného výberu. Neseriózny prístup niektorých realitných kancelárií nás naučil, že je krajne nebezpečné rokovať so „zástupcami majiteľov nehnuteľností“ , kanceláriami okamžite žiadajúcimi finančnú zálohu bez podpisu rezervačnej alebo depozitnej zmluvy v primeranom časovom komforte a pod.

Ďalšími dôležitými informáciami, ktoré záujemca môže získať pri posudzovaní dôveryhodnosti sprostredkovateľa jednoduchou konverzáciou sú: 

• ako dlho sa sprostredkovateľ realitnou činnosťou zaoberá
• aké referencie môže na svoje služby poskytnúť
• či je realitná činnosť jeho hlavnou aktivitou
• ako konkrétne prebieha realitný obchod v jeho réžii a ako prebieha samotný prevod vlastníctva na katastrálnom úrade
• aké služby sú zahrnuté v cene za sprostredkovanie, kto kedy a ako platí odmenu (províziu) za realitnú službu
• kde je možné vidieť prezentáciu sprostredkovateľa a ako bude postupovať pri prezentácii mojej nehnuteľnosti
• akým spôsobom zabezpečí sprostredkovateľ aby som o svoju nehnuteľnosť neprišiel bez úhrady kúpnej ceny (napr. či odporučí využitie notárskej úschovy alebo bankového dokumentárneho akreditívu)
• kto sprostredkovateľovi zabezpečí právny servis a či táto osoba disponuje právnickým vzdelaním
• akým spôsobom je možné službu reklamovať a či je reklamačný poriadok sprostredkovateľa verejne prístupný a či sa spoločnosť riadi verejne prístupným etickým kódexom
• ďalej sa pýtajte  na personál kancelárie – ich kvalifikáciu, na znalosť lokálnych pomerov a pohyb cien v lokalite (pričom však neočakávajte okamžitú informáciu o cene Vašej nehnuteľnosti od makléra). 

Pri výbere kancelárie dbajte o riadne prečítanie všetkých ustanovení sprostredkovateľskej zmluvy ktorú Vám realitná kancelária predloží , najmä ak obsahuje ustanovenia písané malým písmom, odvoláva sa na Vám neznáme paragrafy, obsahuje zmienku o zmenke (zmenkové právo je špecifické v rôznych aspektoch, napríklad pri opravnom prostriedku voči zmenkovému platobnému rozkazu a pod.) a pod. Taktiež si všimnite v akom právnom režime je zmluva spísaná. Sprostredkovanie služieb je totiž možné uzatvoriť podľa ustanovení Občianskeho ale aj Obchodného zákonníka. Právny poradca sprostredkovateľa resp. maklér s právnickým vzdelaním Vám iste bude vedieť objasniť rozdiely z tohto plynúce. Ujasnite si najmä minimálnu cenu Vašej nehnuteľnosti pod ktorú nie ste ochotný predávať.

Oslovte viac kancelárií a vyhnite sa planým sľubom

Oslovte viac sprostredkovateľov a zistite si aj ich zmluvné podmienky. Zvýšenú pozornosť venujte realitným kanceláriám, ktoré presadzujú alebo inzerujú rýchly výkup Vašej nehnuteľnosti alebo ktoré čo aj bez vstupnej obhliadky a podpisu riadnej sprostredkovateľskej zmluvy tvrdia, že „na betón“ majú pre Vás kupujúceho. V prevažnej väčšine prípadov ide len o nekalé marketingové aktivity, ktoré majú viesť v lepšom prípade k získaniu Vašej priazne pre danú realitnú kanceláriu, v horšom prípade vedú k oslabeniu Vašej pozornosti s fatálnymi následkami v podobe nevýhodných zmlúv napr. s neprimerane vysokými zmluvnými pokutami a nemožnosťou flexibilného vypovedania zmluvy zo stany záujemcu s následkom dlhotrvajúcej exkluzivity čo môže viesť paradoxne k predajnej pasivite realitnej kancelárie.  

Na záver mi nezostáva nič iné len Vám popriať šťastnú ruku pri výbere „svojho“ realitného agenta. Verím, že maklér REALITORu  ním bude tiež.

(c) Attila Mészáros