Načo platiť províziu? Počkajte, kým vás zoberie realitný agent na obhliadku a pekne potíšku, tak aby agent nič nevedel sa dohodnite s majiteľom.

Nie, to nie je žart. To je, nazvime to, rada, ktorú môžete nájsť na internete. Iste, provízie realitných kancelárií nemusia mať zrovna takú výšku, ktorá je podľa vás adekvátna, ale potom už ide o otázku dopytu a ponuky. Odhliadnuc od morálky, predávajúcemu, ktorý má zmluvu s realitnou kanceláriou sa však spomínaný spôsob môže tvrdo nevyplatiť. Do rizika sa dostávate aj vy, ak sa pre takéto riešenie rozhodnete.

Ako to vidia právnici? "Nedajte sa zviesť k nekorektným krokom, na prvý pohľad možno lákavým, ale v konečnom dôsledku idúcim  nielen proti záujmom realitnej kancelárie, ale aj vašim," radí Vladimír Neuschl z advokátskej kancelárie NEUSCHL, LESAJ & PARTNERS. Dôvodov, prečo je to tak, je viacero. Pozrime sa teda na problém právnickými očami.

Kde sa končí pričinenie

Zmluvný vzťah medzi záujemcom a realitnou kanceláriou je zvyčajne riešený zmluvou o sprostredkovaní podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka. Zákon hovorí jednoznačne, že sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ t. z. realitná kancelária  zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Výsledok by mal byť stanovený dohodou, pretože za výsledok sa môže považovať už vytvorenie príležitosti, t. z. stretnutie potenciálnych predávajúcich a kupujúcich. Vo všeobecnosti sa pri tomto druhu sprostredkovania za výsledok považuje podpísanie kúpnej zmluvy respektíve uskutočnenie predaja.

Odmena za sprostredkovanie

Sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi.  Všeobecne záväzný predpis, čiže zákon o cenách, odmenu za sprostredkovanie neupravuje, ale štandardom je odmena v rozmedzí tri až päť percent kúpnej ceny. Môže to však byť aj viac alebo menej. Realitnej kancelárii patrí okrem odmeny náhrada nákladov iba vtedy, ak je to výslovne dohodnuté.

Krátko o zmluvách

Záujemca a sprostredkovateľ sú povinní oznamovať si navzájom všetky dôležité okolnosti súvisiace so sprostredkovaním, najmä okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu. Zmluva o sprostredkovaní môže byť výlučná (alebo aj exkluzívna) alebo nevýlučná (bez exkluzivity). Pri výlučnej zmluve by sa sprostredkovanie malo vykonávať iba cez  konkrétnu, vyhradenú realitnú kanceláriu. Exkluzívna (výlučná) zmluva o sprostredkovaní môže obsahovať aj ustanovenie, ktoré zakladá nárok realitky na odmenu aj v prípade, ak záujemca a predávajúci uzavreli zmluvu skutočne bez pričinenia realitnej kancelárie. Pri nevýlučnej zmluve môže pre záujemcu konať aj viac subjektov. Nárok na odmenu vtedy vznikne tomu, kto je šikovnejší alebo rýchlejší a obstará výsledok.

Prečo záznam pri obhliadke

Zákon neustanovuje, že zmluva o sprostredkovaní má byť písomná, ale jednoznačne je potrebné písomnú formu odporučiť.V prípade  problémov pri ústnej zmluve sa strany môžu dostať do takzvanej dôkaznej núdze a už len určenie výšky odmeny bude komplikáciou. Práve potreba preukázania príčinnej súvislosti medzi konaním realitnej kancelárie ako sprostredkovateľa a aktom kúpy medzi predávajúcim a kupujúcim je dôvodom, prečo sa pri obhliadke bytu dáva záujemcovi podpísať záznam. Z takéhoto záznamu je potom možné pomerne jednoznačne preukázať už spomínané pričinenie realitnej kancelárie.

Keď klient makléra obíde

Ako riešiť situáciu, keď realitná kancelária niečo sprostredkovala a následne ju predávajúci obišiel? Tieto prípady určitým  spôsobom svedčia o charaktere osôb, ktoré takto konajú. Riešenie záleží na okolnostiach konkrétneho prípadu. Pokiaľ ale má realitná kancelária písomnú zmluvu a vie preukázať, že predaj sprostredkovala, Vladimír Neuschl upozorňuje, že môže povinnú osobu vyzvať na plnenie a zaplatenie odmeny. Pokiaľ je výzva bez efektu, tak môže nasledovať žaloba o zaplatenie. Výsledok sporu, samozrejme, závisí od toho, či realitná kancelária vie preukázať svoj nárok.Niekedy môže byť problémom zistenie výšky kúpnej ceny ako základu pre výpočet odmeny, ale aj to sa dá riešiť pomerne jednoduchým spôsobom, a to tak, že si kúpnu zmluvu vyžiada súd z katastrálneho spisu.V prípade úspechu má, samozrejme, žalujúci nárok na náhradu úrokov z omeškania, uhradeného súdneho poplatku a ak sa nechá zastupovať advokátom, aj na úhradu jeho trov podľa platnej tarify.

Sankcie platí predávajúci

Odmenu realitnej kancelárii má uhradiť tá osoba, ktorá má s ňou uzavretú zmluvu. Pokiaľ kupujúci s predávajúcim uzavrú zmluvu a neinformujú o tom realitnú kanceláriu, tak osobou zodpovednou vo vzťahu k realitnej kancelárii je ten, kto má s ňou uzavretú zmluvu. Inak povedané - realitná kancelária bude žalovať predávajúceho, kupujúci z právneho hľadiska zmluvu o sprostredkovaní neporušil. Takéto konanie, i keď neetické, nemá za následok ani neplatnosť samotnej kúpnej zmluvy k nehnuteľnosti. Pokiaľ by sa záležitosť dostala na úroveň súdneho sporu, kupujúci by bol zrejme vyzvaný vyjadriť sa k veci ako svedok. V takom prípade je povinný svedok vypovedať pravdu. Opačným postupom by sa mohol dopustiť trestného činu krivej výpovede.

Úspora?

Právnik odporúča zvážiť tie okolnosti, ktoré môžu byť podstatnejšie, ako pomyselná úspora malej čiastky. Realitná kancelária  objektívne na svoju činnosť musí vynaložiť nemalé náklady v podobe nájmu, telefónov, internetu, mzdy zamestnancom, náklady na autá. Pokiaľ ste pred podpisom zmluvy a napomohla k tomu realitná kancelária, objektívne si svoju odmenu zaslúži. Súčasťou balíka služieb, ktorý je zahrnutý v odmene sprostredkovateľa nie je len akt sprostredkovania ponuky a dopytu, ale seriózna realitná kancelária zvyčajne preverí vlastnícke vzťahy predávajúceho, zabezpečí alebo sprostredkuje potrebný právny servis či hypotéku v banke, pomôže v konaní na katastri, poradí v ďalších praktických otázkach týkajúcich sa kúpy či predaja nehnuteľností.Tým, že sa kupujúci a predávajúci dohodnú na nekorektnej dohode maklérovi poza chrbát, kupujúci môže stratiť omnoho viac, a to už zmienený balík služieb a zvýšenú mieru právnej istoty, ktorá je spojená so servisom serióznych kancelárií. Navyše sa vystavuje riziku, že tak ako predávajúci oklamal sprostredkovateľa, môže pri najbližšej príležitosti oklamať aj jeho. Vtedy ide zvyčajne o rádovo väčšiu čiastku, ako ušetrená provízia.

Text: Halka Tytykalová, www.sme.sk 18.5.2007